Warum Immobilienpreise über Jahre hinweg weiter steigen können

In den kommenden Jahren dürfte sich der Sektor dank mindestens drei Schlüsselfaktoren weiterhin gegen den Markttrend entwickeln und die Immobilienpreise steigen: Demografie, Stadtentwicklung und Infrastruktur.

Einwanderer erzeugen eine Nachfrage nach Wohnraum, was in der Regel zu einem Anstieg sowohl der Mieten als auch der Immobilienpreise führt. Obwohl immer mehr Menschen von zu Hause aus arbeiten, bleiben Großstädte attraktiv und verschärfen den Wettbewerb um begrenzten Wohnraum in ihren Zentren. Darüber hinaus wird in vielen Städten das Pendeln zur Arbeit immer schwieriger, was die Möglichkeiten der Menschen einschränkt, weit entfernt von ihrem Arbeitsplatz zu leben.

Seit der Finanzkrise 2007–2009 sind die Immobilienpreise weltweit real um 6 % gesunken. Sie erholten sich jedoch schnell und übertrafen sogar ihre bisherigen Höchststände vor der Krise. Als die COVID-19-Pandemie ausbrach, prognostizierten Ökonomen, dass der Immobilienmarkt zusammenbrechen würde, doch stattdessen kam es zu einem Boom, da Käufer trotz der Beschränkungen um den Kauf von Häusern rasten. Nach 2021, wenn die Zentralbanken die Zinsen erhöhen, um die Inflation zu bekämpfen, nehmen die Ängste vor einem Rückgang der Immobilienpreise zu. Allerdings sind die realen Preise nur um 5,6 % gesunken und steigen nun wieder rasant an. Der Immobilienmarkt scheint trotz der Herausforderungen eine unheimliche Fähigkeit zu haben, aufzuwerten, und dies dürfte auch in Zukunft so bleiben.

Die Geschichte des Immobilienmarktes zeigt, wie ein einst unbedeutender Vermögenswert zum wertvollsten der Welt wurde. Bis etwa 1950 blieben die Immobilienpreise in den Industrieländern real stabil, da Bauherren Häuser dort bauten, wo Nachfrage bestand, und so erhebliche Preissteigerungen verhinderten. Auch die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur im 19. und frühen 20. Jahrhundert trug dazu bei, die Preise niedrig zu halten, wie Untersuchungen von David Miles und James Sefton zeigen. Bessere Transportmöglichkeiten erleichterten es den Menschen, weiter von ihrem Arbeitsplatz entfernt zu leben, wodurch sich das Angebot an nutzbarem Land vergrößerte und die Konkurrenz um Wohnraum in städtischen Zentren verringert wurde.

Nach dem Zweiten Weltkrieg kam es jedoch zu Veränderungen, die den aktuellen Immobilienboom auslösten. Regierungen begannen, Hypotheken zu subventionieren, und die steigenden Geburtenraten junger Menschen erhöhten den Bedarf an Wohnraum. Die Urbanisierung hat die Nachfrage nach Wohnraum in bereits überfüllten Städten erhöht.

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts wurden strenge Landnutzungsvorschriften eingeführt und der Bau der Infrastruktur wurde komplexer, was die Expansion der Städte einschränkte. Städte wie London und New York, die zuvor intensiv gebaut hatten, begannen langsamer zu werden. Der Wohnungsbau in den entwickelten Ländern erreichte, gemessen im Verhältnis zur Bevölkerung, in den 1960er Jahren seinen Höhepunkt und ging dann um die Hälfte zurück. Die Immobilienpreise begannen stetig zu steigen.

Die letzten Jahre haben sich für den Immobilienmarkt als weniger störend erwiesen, als selbst die optimistischsten Prognosen vor drei Jahren vorhergesagt hatten. Trotz Zinserhöhungen durch die Zentralbanken spüren viele Hypothekarkreditnehmer die unmittelbaren Auswirkungen nicht. Viele von ihnen haben vor und während der Pandemie Festhypothekenverträge abgeschlossen, die sie vor höheren Zinsen schützten. In Amerika, wo Hypothekenzinsen häufig für 30 Jahre festgeschrieben sind, sind die Zahlungen für diese Kredite im Verhältnis zum Haushaltseinkommen stabil geblieben. Neue Käufer müssen allerdings mit höheren Hypothekenkosten rechnen, doch steigende Einkommen mildern diesen Effekt teilweise. Die Löhne in den G10-Ländern sind 20 % höher als im Jahr 2019.

In Deutschland, Neuseeland und Schweden sind die realen Immobilienpreise gegenüber ihren Höchstständen während der Pandemie um mehr als 20 % gesunken. In anderen Ländern war der Rückgang hingegen gering und es ist derzeit ein neuer Aufschwung zu beobachten. In Amerika erreichen die Immobilienpreise weiterhin fast jeden Monat neue Höchststände und sind im vergangenen Jahr nominal um 5 % gestiegen. Auch Portugal verzeichnet Wachstum und die bisher schwachen Märkte beginnen sich zu erholen. In Rom beispielsweise sind die Immobilienpreise aufgrund der italienischen Schuldenkrise zwischen 2011 und 2019 um mehr als 30 % gesunken, steigen nun aber wieder an.

Kurzfristig dürften die Immobilienpreise weiter steigen. Dabei helfen sinkende Zinsen. In Amerika sind die Zinssätze für Festhypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren um fast 1,5 Prozentpunkte unter ihrem jüngsten Höchststand gesunken. In Europa können Festzinskreditnehmer bald ihre Hypotheken zu niedrigeren Zinssätzen refinanzieren, da die Zentralbanken ihre Leitzinsen senken. Aber es gibt auch längerfristige Faktoren, die den Immobilien-Superzyklus in den kommenden Jahrzehnten weiterhin unterstützen werden.

Positiver Ausblick für den Markt

Der erste Einflussfaktor ist mit der Demografie verbunden. Studienschätzungen zufolge wächst die Bevölkerung reicher Länder, die aus dem Ausland kommen, um 4 % pro Jahr, die schnellste Rate seit Beginn der Aufzeichnungen. Einwanderer brauchen Wohnraum, was in der Regel sowohl die Mieten als auch die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Eine Studie von Rosa Sánchez-Guarner von der Universität Barcelona, die Spanien untersucht, zeigt, dass ein Anstieg der Einwanderung um einen Prozentpunkt zu einem Anstieg der durchschnittlichen Immobilienpreise um 3,3 % führt.

Aufgrund der Rekordzahlen an Einwanderern verhängen Politiker in Ländern wie Kanada und Deutschland Beschränkungen für die Einwanderung. Doch selbst mit strengeren Maßnahmen werden die reichen Länder wahrscheinlich weiterhin mehr Migranten aufnehmen als zuvor, da sie mit der Alterung der Bevölkerung zurechtkommen müssen. Laut Prognosen von Goldman Sachs wird die jährliche Nettoeinwanderung leicht auf 1,5 Millionen Menschen sinken, wenn Kamala Harris US-Präsidentin wird, von über 2 Millionen im Jahr 2024. Wenn Donald Trump unter einer geteilten Macht gewinnt, wird sie voraussichtlich auf 1,25 Millionen sinken.

Der zweite Faktor hängt mit Städten zusammen. Als COVID-19 im Jahr 2020 ausbrach, glaubten viele, dass Großstädte ihre Attraktivität verlieren würden. Eine verstärkte Telearbeit sollte es den Menschen theoretisch ermöglichen, in günstigere und geräumigere Wohnungen außerhalb der Städte zu ziehen.

Dies geschah jedoch nicht. Die Menschen arbeiten zwar mehr von zu Hause aus, aber die Großstädte sind weiterhin attraktiv. In den USA konzentrieren sich im Jahr 2019 immer noch 37 % der Unternehmen auf große urbane Zentren. Der Beschäftigungsanteil in den Hauptstädten reicher Länder ist in den letzten Jahren gestiegen. In Ländern wie Japan, Südkorea und der Türkei ziehen die Hauptstädte weiterhin mehr neue Arbeitsplätze an. Darüber hinaus bieten sie vielfältige Unterhaltung – so ist beispielsweise der Anteil an Bars und Pubs in London seit der Pandemie leicht gestiegen. All diese Faktoren führen zu einem verstärkten Wettbewerb um Wohnraum in innerstädtischen Gebieten, in denen das Wohnungsangebot begrenzt ist.

Der dritte Faktor hängt mit der Infrastruktur zusammen. In vielen Städten wird das Pendeln immer schwieriger, sodass die Entfernung zur Arbeit immer geringer wird. In Großbritannien ist die durchschnittliche Reisegeschwindigkeit in den letzten zehn Jahren um 5 % gesunken. In vielen amerikanischen Städten sind die Verkehrsstaus nahezu rekordverdächtig. Der Aufbau neuer Verkehrsnetze ist unmöglich. Kaliforniens Hochgeschwindigkeitsstrecke, die Los Angeles und San Francisco verbinden und mehr Wohnmöglichkeiten bieten sollte, wird wahrscheinlich nie fertiggestellt.

Originalartikel: The Economist Newspaper Limited, 2024.

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